Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan Sözleşmenin Feshi ve Tapu İptali Tescil
TÜRK MİLLETİ ADINA
T.C.
GEREKÇELİ KARAR
1.ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
KONYA
ESAS NO : 2013/….
KARAR NO : 2014/…..
DAVACI : A.Ç. - Meram/ KONYA
VEKİLİ : Av. A. Ö.- Meram/ KONYA
DAVALI : 1- M. Ç.-. . Selçuklu/ KONYA
VEKİLİ : Av. M. P. C. - . Karatay/ KONYA
DAVALI : 2- D. G. İNŞ.MÜH. MOBİLYA MÜŞAVİRLİK SAN. VE TİC.LTD.ŞTİ. - Selçuklu/ KONYA
VEKİLİ : Av. S. K. - Karatay/ KONYA
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil
DAVA TARİHİ : 04/06/2013
KARAR TARİHİ : 20/10/2014
Mahkememizde görülmekte bulunan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılamasının sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA : Davacı vekili 04.06.2013 tarihli dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı yüklenici D. G. İnş. Müh. Mobilya Müşavirlik San. Ve Tic. Ltd. Şti. arasında Konya 9. Noterliği'nin 06.10.2011 tarih ve 2…. yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalandığını, sözleşme ile 28… ada 3 parsel sayılı taşınmazdaki müvekkili hissesinin % 55 oranındaki kısmının davalı yükleniciye devredileceği, yüklenici tarafından da inşaat ruhsatının alınmasıyla birlikte 24 ay içerisinde şartları sözleşmede belirtilen mükellefiyetlerin yerine getirileceğinin kararlaştırıldığını, müvekkili tarafından hissenin tamamının avans pay şeklinde davalı yükleniciye devredilmesine rağmen davalı yüklenici tarafından inşaata hiç başlanılmadığını ve sözleşme ile belirlenen edimin yerine getirilmediğini, keza müvekkiline ait taşınmaz hissesini diğer davalı M.Ç.'a satış yoluyla devretmek suretiyle müvekkilinin zarara uğramasına sebebiyet verdiğini belirterek müvekkili ile yüklenici şirket arasında yapılan sözleşmenin feshine ve davalı M. Ç.'a devredilen müvekkiline ait hisseye ilişkin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, bunun mümkün olmaması halinde devredilen hisse bedelinin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP : Davalı M. Ç. vekili sunduğu cevap dilekçesi ile; müvekkilinin tapu kaydına güven ilkesi gereğince taşınmazdan hisse satın aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Diğer davalı şirket vekili de davanın reddi yönünde beyanda bulunmuştur.
DELİLLER : Dava konusu taşınmazlara ilişkin tapu kayıtları, kütük sayfa örnekleri, resmi senet örnekleri ve krokisi celp edilmiş, taraflar arasındaki sözleşmeler incelenmiş, mahallinde keşif yapılarak bilirkişilerden ayrıntılı rapor alınmış, davacı tanıkları duruşmalarda dinlenilmiştir.
Dava; eser sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshi ve tapu iptali tescil isteğine ilişkindir.
İNCELEME :
Davacı ile davalılardan D. G. İnşaat Mühendislik Mobilya Müşavirlik Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti. Arasında Konya 9. Noterliği'nin 06.10.2011 tarih ve 2…. yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" düzenlenmiştir. Sözleşme ile mülkiyeti davacıya ait olan 2…. ada 3 parselde kayıtlı hissenin % 55 lik kısmının davalı yüklenici şirkete devredileceği, devrin arsa satışı olmayıp kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği olduğu, artan hisselerine ise kat karşılığı olarak 170 m2.lik bir dairenin verileceği, arsa sahiplerine verilecek olan dairelerin teslim süresinin ruhsat tarihinden itibaren 24 ay olduğu kabul ve taahhüt edilmiştir.
Dava konusu 28….ada 3 parsel sayılı taşınmazda davacının 49/2400 oranında hissedar olduğu, söz konusu hissenin, diğer hisse sahipleri ile birlikte 07.10.2011 tarih ve 32…. yevmiye sayılı resmi senet ile davalı D. G. İnşaat Mühendislik Mobilya Müşavirlik Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti.'ye satış yapıldığı, anılan şirket tarafından da adına kayıtlı 770…../2425…. hisseden 2731945……/124650……. hissesini 02.12.2011 tarih ve 39….. yevmiye sayılı resmi senet ile davalı M. Ç.'a 30.000,00 TL. Bedel mukabili satış yoluyla devrettiği, tapu kaydı uyarınca davalı adına taşınmazda 37/375 hissenin (498,56 m2) kayıtlı olduğu, yüklenici şirket tarafından taşınmaz tapu kayıt maliklerinden hisselerini satış yoluyla aldığı, hisselerin bir kısmını davalıya sattığı, satıştan sonra da taşınmaz hisselerini satın almaya devam ettiği, kalan hisselerini ise son olarak 14.08.2012 tarihinde dava dışı H. Y.'ya satış yoluyla devrettiği görülmüştür.
Mahkememizce keşif sonrası alınan bilirkişi raporu gereğince; davacının taşınmazda 49/2400 oranında hissedar ve hissesine düşen miktarın 103,17 m2. olduğu, taşınmazda yüklenici şirket veya başka şahıslar tarafından herhangi bir inşaat çalışmasının bulunmadığı, 2-3 yıl öncesinde açılan temel kazısında çıkan malzemenin yerinde durduğu ve temel çukurlarının doğal sebepler ile dolduğu, taşınmazda ekonomik değeri bulunan herhangi bir çalışma veya malzemenin bulunmadığı, taşınmazın M. Ç.'a satış tarihindeki gerçek değerinin 95.948,00 TL. Olduğu tespit edilmiştir.
Tüm dosya kapsamı gereğince; davacı ile davalı D. G. İnşaat Mühendislik Mobilya Müşavirlik Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti. arasında düzenlenen "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" doğrultusunda arsa maliklerine verilecek olan dairelerin teslim süresinin ruhsat tarihinden itibaren 24 ay olduğu kararlaştırılmıştır. Davacı tarafından sözleşmeden bir gün sonrasında 07.10.2011 tarihinde sözleşme ile kararlaştırılan % 55 oranındaki taşınmaz hissesi yerine taşınmazdaki tüm hissesini davalı yüklenici şirkete satış yoluyla devretmiştir. Sözleşmede açıkça belirtildiği üzere yapılan satış işlemi arsa satışı olmayıp kat karşılığı inşaata ilişkindir. Sözleşme tarihi olan 06.10.2011 tarihinden keşif tarihi olan 18.04.2014 tarihine kadar taşınmazda temel kazısı haricinde herhangi bir inşaat faaliyeti yapılmamıştır. Keza inşaat ruhsatının alındığına ilişkin de dosya kapsamına göre bilgi veya belge sunulamamıştır. Dolayısıyla 06.10.2011 tarihinden bugüne kadar inşaata ilişkin yapı ruhsatının alınmaması ve keşif tarihine kadar taşınmazda herhangi bir inşaat faaliyetinin bulunmadığından arsa maliki olan davacının sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır. Diğer taraftan dava konusu taşınmazda 57 hissedar bulunmakta olup davalı M. Ç. yüklenici şirketten bir kısım hisse satın almıştır. Taşınmazın büyüklüğü, taşınmazdaki hissedarların sayısal çokluğu, hisse satışı yapan şirketin inşaat yapıp satma faaliyeti içerisinde bulunması ve yapılan satışın hisse satışı olması dikkate alınarak davalı M. Ç.'ın almış olduğu hissenin davalı şirkete ait olmadığını, kat karşılığı yükleniciye verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine bırakılan hissede hakkının doğmayacağını bilmekte ve dolayısıyla arsa maliki tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devraldığının kabulü gerekir. Ayrıca yüklenicinin sözleşme ile kararlaştırılan edimini yerine getirmediğinden taşınmazda mülkiyet hakkının oluşmayacağı, buna bağlı olarak da yükleniciden pay satın alan üçüncü kişi olan davalının da mülkiyet hakkının doğmadığı ve yapılan satış ve devirlerin sebepten yoksun hale geleceği ve yolsuz tescil durumuna düşeceği, buna göre de davalının iyi niyet iddiasında bulunamayacağı anlaşıldığından açılan davanın kabulüne karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM : Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere;
1- Davanın KABULÜ ile; Davacı ile davalılardan D. G. İnşaat Mühendislik Mobilya Müşavirlik Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. Arasında Konya 9. Noterliğince tanzim edilmiş 06.10.2011 tarih ve 28…. yevmiye numaralı Düzenleme Şeklindeki Taşınmaz Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin FESHİNE,
2- Dava konusu Konya ili Selçuklu İlçesi Molla Gürani Mahallesinde kain 28… ada 3 parsel sayılı 5.053,00 m2. Miktarında ve Arsa vasfındaki taşınmazın tamamı 5053 hisse kabul edilmek suretiyle ve davalı Halil oğlu M.Ç. adına kayıtlı 498,56 m2. Miktarındaki 37/375 hisse buna göre 499/5053 olarak belirlenerek bunun 103,17 m2. Miktarındaki kısma isabet eden 103/5053 hissesine ilişkin Halil oğlu M.Ç. adına olan TAPU KAYDININ İPTALİ ile davacı İ. ve S.oğlu 08.07.1948 doğumlu A. Ç. ADINA TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE, bakiye 396/5053 hissesinin tapu maliki üzerinde bırakılmasına,
3- Alınması gerekli 6.554,21 TL. Nispi karar ve ilam harcından, peşin alınan 170,80 TL. Ve tamamlama ile alınan: 1.639,00 TL. Harçların mahsubu ile bakiye 4.744,41 TL. Harcın davalılardan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
4- Davacılar tarafından yapılan Başvurma Harcı: 24,30 TL., peşin harç: 170,80 TL., tamamlama harcı: 1.639,00 TL., tedbir gideri: 40,00 TL., keşif gideri: 670,50 TL., davetiye ve posta gideri: 109,80 TL. Olmak üzere toplam 2.654,40 TL. Yargılama giderinin davalılardan tahsili ile davacılara verilmesine,
5- Karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜ. Tarifesinin 12/1 maddesi gereğince hesaplanan 10.075,84 TL. Nispi vekalet ücretinin davalılardan tahsili ile davacılara verilmesine,
6- Bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
Dair; davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzlerine karşı 6100 Sayılı HMK.nun 345 ve Geçici 3. maddesi ile 1086 Sayılı HUMK.nun 432. maddesi gereğince temyiz süresi on beş gün olup, temyiz süreleri ilamın usulen taraflardan her birine tebliği ile başlayarak Yargıtay yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 20/10/2014
T.C.
YARGITAY
23. Hukuk Dairesi
Y A R G I T A Y İ L A M I
ESAS NO : 2015/……
KARAR NO : 2016/…..
MAHKEMESİ : Konya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 20/10/2014
NUMARASI : 2013/….-2014/…..
DAVACI : A. Ç. Vek. Av. .A Ö.
DAVALILAR : 1-M.Ç. Vek. Av. M. P. C.
2-D.G. İnş. Müh. Mobilya Müşavirlik San. ve Tic. Ltd. Şti.
Vek. Av. S. K.
Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
- K A R A R -
Davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici D. G. İnş. Müh. Mobilya Müşavirlik San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında Konya 9. Noterliği'nin 06.10.2011 tarih ve 2….yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalandığını, sözleşme ile 28….. ada 3 parsel sayılı taşınmazdaki müvekkili hissesinin % 55 oranındaki kısmının davalı yükleniciye devredileceği, yüklenici tarafından da inşaat ruhsatının alınmasıyla birlikte 24 ay içerisinde şartları sözleşmede belirtilen mükellefiyetlerin yerine getirileceğinin kararlaştırıldığını, müvekkili tarafından hissenin tamamının avans pay şeklinde davalı yükleniciye devredilmesine rağmen davalı yüklenici tarafından inşaata hiç başlanılmadığını ve sözleşme ile belirlenen edimin yerine getirilmediğini, müvekkiline ait taşınmaz hissesini diğer davalı M. Ç.'a satış yoluyla devretmek suretiyle müvekkilinin zarara uğramasına sebebiyet verdiğini ileri sürerek, müvekkili ile yüklenici şirket arasında yapılan sözleşmenin feshini ve davalı M.Ç.'a devredilen hisseye ilişkin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, bunun mümkün olmaması halinde devredilen hisse bedelinin davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı M.Ç. vekili, müvekkilinin tapu kaydına güven ilkesi gereğince taşınmazdan hisse satın aldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Diğer davalı D. G. İnş. Müh. Mob. Müş. San. ve Tic. Ltd. Şti., davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; davacı tarafından sözleşmeden bir gün sonra 07.10.2011 tarihinde sözleşme ile kararlaştırılan % 55 oranındaki taşınmaz hissesi yerine taşınmazdaki tüm hissesinin davalı yüklenici şirkete satış yoluyla devredildiği, sözleşmede açıkça belirtildiği üzere yapılan satış işleminin sözleşme kapsamında avans niteliğinde olduğu, sözleşme tarihi 06.10.2011 tarihinden, keşif tarihi olan 18.04.2014 tarihine kadar taşınmazda temel kazısı haricinde herhangi bir inşaat faaliyeti yapılmadığı, inşaat ruhsatının alındığına ilişkin de bilgi veya belge sunulmadığı, 06.10.2011 tarihinden dava tarihine kadar inşaata ilişkin yapı ruhsatının alınmaması ve keşif tarihine kadar taşınmazda herhangi bir inşaat faaliyetinin yapılmaması nedeniyle arsa maliki olan davacının sözleşmeyi feshetme hakkının bulunduğu, dava konusu taşınmazda 57 hissedar bulunduğu ve davalı M. Ç.'ın yüklenici şirketten bir kısım hisse satın aldığı, taşınmazın büyüklüğü, taşınmazdaki hissedarların sayısal çokluğu, hisse satışı yapan şirketin inşaat yapıp satma faaliyeti içerisinde bulunması ve yapılan satışın hisse satışı olması dikkate alınarak, davalı M. Ç.'ın almış olduğu hissenin verildiğini, yüklenicinin sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmemesi halinde hakkın doğmayacağını bilmekte olduğunun ve dolayısıyla arsa maliki tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devraldığının kabulü gerektiği, yüklenicinin sözleşme ile kararlaştırılan edimini yerine getirmediğinden taşınmazda mülkiyet hakkının oluşmayacağı, buna bağlı olarak da yükleniciden pay satın alan üçüncü kişi olan davalının da mülkiyet hakkının doğmadığı ve yapılan satış ve devirlerin sebepten yoksun hale geldiği ve yolsuz tescil durumuna düştüğü, buna göre de davalının iyi niyet iddiasında bulunamayacağı gerekçesiyle, davanın kabulü ile Konya 9. Noterliğince tanzim edilmiş 06.10.2011 tarih ve 28…. yevmiye numaralı Düzenleme Şeklindeki Taşınmaz Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshine, dava konusu 28…. ada 3 parsel sayılı 5.053,00 m2. miktarında ve arsa vasfındaki taşınmazın tamamı 5053 hisse kabul edilmek suretiyle ve davalı Halil oğlu M. Ç. adına kayıtlı 498,56 m2. miktarındaki 37/375 hisse 499/5053 olarak belirlenerek bunun 103,17 m2. miktarındaki kısma isabet eden 103/5053 hissenin Halil oğlu M. Ç. adına olan tapu kaydının iptali ile davacı A. Ç. adına tapuya kayıt ve tesciline, bakiye 396/5053 hissesinin tapu maliki üzerinde bırakılmasına karar verilmiştir.
Kararı, davalılar M. Ç. ve D. G. İnş. Müh. Mob, Müş. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekilleri temyiz etmiştir.
1-a)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı D. G. İnş. Müh. Mob. Müş. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekilinin tüm, davalı M. Ç. vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
b)Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptali tescil istemine ilişkindir.
TMK'nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur.
Somut olayda, dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın davacı ve sözleşmeyi imzalayan arsa malikleri dışında başka paydaşlarının da bulunduğu, davalı yüklenici tarafından taşınmazın tüm paydaşları ile sözleşme imzalandığı ya da sözleşmeye onay verdikleri hususunun savunulmadığı anlaşılmış olup, bu sebeple sözleşme geçersiz hale gelmiştir.
Bu durumda mahkemece, feshin ancak geçerli bir sözleşme için söz konusu olabileceği, bu şekilde açılmış bir davada “Çoğun içinde az da vardır.” kuralı gözetilerek, sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış ise de, sonucu itibariyle doğru olan kararın, HUMK'nın 438/son maddesi gereğince gerekçesi değiştirilerek ve hüküm fıkrasında yapılan yanlışlığın giderilmesi, yeniden yargılamaya gereksinim göstermediğinden, hükmün HUMK'nın 438/7. maddesi uyarınca aşağıda yazılı olduğu şekilde düzeltilerek onanması gerekmiştir.
2-Davalı M.Ç.ın tapu iptali ve tescil hükmüne yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Dosya kapsamından, dava konusu 28…. ada 3 parsel sayılı taşınmazda davacının 49/2400 oranında hissedar olduğu, söz konusu hissenin, diğer hisse sahipleri ile birlikte 07.10.2011 tarih ve 32…. yevmiye sayılı resmi senet ile davalı D. G.İnşaat Mühendislik Mobilya Müşavirlik Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti.'ye satış yapıldığı, anılan şirket tarafından da adına kayıtlı 7708…./2425…. hisseden 27319……1/12465…… hissesinin 02.12.2011 tarih ve 3…..yevmiye sayılı resmi senet ile davalı M.Ç.'a 30.000,00 TL bedel mukabili satış yoluyla devredildiği, tapu kaydı uyarınca davalı adına taşınmazda 37/375 hissenin (498,56 m²) kayıtlı olduğu, yüklenici şirketin taşınmaz tapu kayıt maliklerinden hisselerini satış yoluyla aldığı, hisselerin bir kısmını davalıya sattığı, satıştan sonra da taşınmaz hisselerini satın almaya devam ettiği, kalan hisselerini ise son olarak 14.08.2012 tarihinde dava dışı H. Y.ya satış yoluyla devrettiği anlaşılmıştır.
Davalıya pay devri yapan yüklenici başka arsa maliklerinden aldığı payları tevhit ederek bir kısmını davalı M.'e devretmiş olup, davalı M.in devraldığı pay içerisinde davacının payının hangi oranda bulunduğu hususunda, bilirkişi raporu denetime elverişli olmadığı gibi, yeterli açıklıkta değildir.
Bu durumda mahkemece, tüm devirlere ilişkin akit tabloları getirtilip, davalının devraldığı tüm pay içerisinde davacının hissesine denk düşecek pay oranın belirlenmesi yönünden uzman bilirkişiden denetime elverişli, ayrıntılı, gerekçeli rapor alınıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
SONUÇ: Yukarıda (1-a) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davalı D. G.İnş. Müh. Mob. Müş. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekilinin tüm, davalı M. Ç. vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (1-b) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin kararın gerekçesi değiştirilerek ve hüküm fıkrasının 1. bendindeki "FESHİNE" ibaresi çıkarılarak yerine "geçersizliğinin tespitine" ibaresi yazılması suretiyle hükmün re'sen DÜZELTİLEREK ONANMASINA, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davalı M. Ç. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davalı M. Ç. yararına BOZULMASINA, davalı M. Ç.'dan peşin alınan harcın istek halinde iadesine, aşağıda yazılı harcın temyiz eden D. G. İnş. Müh. Mobilya Müşavirlik San. ve Tic. Ltd. Şti.'nden alınmasına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 23.03.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
