Arsa Payı Karşılığı İnşaat Asıl ve Ek Sözleşmelerin Feshi ile Tapu İptali ve Tescil İstemine İlişkin

Yargıtay Kararı

T.C.

     YARGITAY

  23. Hukuk Dairesi

ESAS NO      : 2014/….

KARAR NO  : 2015/….

Y A R G I T A Y   İ L A N I

MAHKEMESİ           : Konya 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

TARİHİ                     : 19/11/2013

NUMARASI             : 2012/…2013/…

DAVACILAR            : 1- İ.Y. 2- A.Y.Vekilleri Av. M.A.

DAVALI                    : S.S. A. Konut Yapı Kooperatifi Vekili Av.F. Ö.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

                                                         - K A R A R -

Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı kooperatif arasında 10.12.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile 16.09.2009 tarihli ek sözleşme düzenlendiğini, teslim tarihinin 30.09.2010 olduğunu, müvekkillerinin haklarının mağdur olmaması için tapu kayıtları üzerine vefa hakkı şerhi koyulması gerektiğini ancak davalının bu önemli yükümlülüğünü yerine getirmediğini, davalının müvekkillerini mağdur ettiğini ileri sürerek, 95.760,00 TL gecikme tazminatının tahsili ile sözleşmelerin feshi ile sözleşme konusu taşınmazların müvekkillerinin payları oranında adlarına tescilini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, davacıların sözleşmeye aykırı davrandıklarını, haksız yere tapuyu devretmediklerini, devrin yapılmaması nedeniyle sürelerin işlemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; taraflar arasında 10.12.2005 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 16.09.2009 tarihinde ek sözleşme yapıldığı, davalı yüklenici tarafından 30.09.2010 tarihinde anahtar teslim suretiyle teslimin taahhüt edildiği, teslim yapılmadığından davacıların sözleşmesinin feshi seçimlik hakkını kullandıkları, sözleşme konusu taşınmazda harfiyat çalışması dışında hiç bir çalışma bulunmadığı, davacının fesih ile tapuların iadesini isteme hakkının bulunduğu ancak, gecikme tazminatı talep edemeyeceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile sözleşmelerin feshine, sözleşme konusu taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına kayıt ve tesciline, tazminat talebinin reddine karar verilmiştir.

Karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-Dava, arsa payı karşılığı inşaat asıl ve ek sözleşmelerin feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

TMK'nın 706, dava tarihi itibariyle yürürlükte olan BK'nın 213, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca taşınmaz devri yükümlülüğü getiren sözleşmelerin resmi şekilde yapılması zorunludur. 818 sayılı BK'nın 11. (TBK'nın 12.) maddesi uyarınca, kural olarak kanunun emrettiği şekle uyulmaksızın yapılan sözleşmeler ise geçersizdir. Ancak, şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin fiilen hayata geçirildiği, tarafların edimlerini ağırlıkla yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda artık bu sözleşmelerin geçersizliğinin ileri sürülmesi mümkün değildir.

Şekil zorunluluğunun birinci istisnası; “sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile, yüklenici edimini (bina meydana getirme borcunu) tamamen veya red olunmayacak oranda yerine getirmişse, arsa sahibi artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez” kuralıdır. Zira böyle bir davranış, TMK’nın 2. maddesinde tanımlanan “Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz” kuralına aykırı düşer. İkinci istisnası ise; “sözleşmeyle yükleniciye bedel olarak verilmesi kararlaştırılan taşınmazın devrine ilişkin yüküm, taşınmaz tapuda yükleniciye devredilerek gerçekleşmişse, başlangıçta geçersiz olan sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülemeyecek hale gelmesidir.”

Öte yandan; TMK'nın 692. maddesi gereğince de, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış  olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu  taşınmazlar üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve   yükleniciyi   bağlayıcı   olması   için   tüm   paydaşlarca  ya  da   yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Sözleşmenin feshi ya da iptali davası aynı madde uyarınca "olağanüstü tasarruf" niteliğindedir.

       Somut uyuşmazlıkta, dosya kapsamından davacılar ve dava dışı diğer arsa malikleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yapıldığı anlaşılmaktadır. Sözleşme konusu taşınmazların tapu kayıtlarında, geri alım hak sahipleri olarak görünen davacılar ile dava dışı diğer paydaşların pay devri yaptıkları davalı kooperatiften başka pay sahiplerinin bulunduğu görülmektedir.

Bu durumda, mahkemece, yukarıdaki ilkeler ışığında taraflar arasında yapılan sözleşmelerin geçerli olup olmadıkları hususu tartışılarak, taşınmazlarda malik olan tüm paydaşlarla sözleşme yapıldığı ve geçerli olduklarının tespiti halinde; sözleşme konusu taşınmaz maliklerinin taşınmazda müşterek paydaşların tamamının birlikte dava açmasının zorunlu olduğu, sözleşmenin tarafı olan diğer arsa sahiplerinin davada zorunlu dava arkadaşı sıfatı bulunduğu dikkate alınarak, HMK'nın 59. ve 60. maddesi hükümleri de gözetilerek, davaya dahil edilmesi için davacı yana önel verilerek taraf teşkili sağlandıktan sonra iddia ve savunma üzerinde durulup toplanan deliller çerçevesinde bir değerlendirme yapılarak uyuşmazlığın esasının incelenmesi, sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, eksik taraf teşkili ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

      2-Bozma nedenine göre, davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, hükmün BOZULMASINA, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harçların istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 03.07.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Başkan

H. DÜNDAR

Üye

T. GÜRSOY

Üye

F. GÖK

Üye

K. C. ESEN

Üye

G. AKYOL