Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yükleniciden Pay Devralan 3.Kişinin İyi Niyeti Korunmaz
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
T.C.
KONYA
4. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
ESAS NO : ……../…… Esas
KARAR NO : ……./……
HAKİM : Ö…… B……
KATİP : A…….G……
DAVACILAR : 1- Ş……. A…….
2- H……. A…….
3- M…… T……
4- Ş……. A……
5- R……. A…….
VEKİLİ : Av. NAZMİYE KUTLUĞ GÖMCELİ - Kürden Mah. Yeni Meram Cad. No: 254 ... Meram/ KONYA
DAVALILAR : 1- M…….. A……….
2- Ö…….. I……..
VEKİLİ : Av. S…….Ö……..
DAVALI : 3- M……… Ç……..
VEKİLİ : Av. A……..Y…….
DAVALI : 4- M……. A…….
VEKİLİ : Av. M…… E…….
DAVALI : 5- M……..E……
VEKİLİ : Av. S……Ç…….
DAVALILAR : 6- A…….R…… S…….
7- H…… Ö…….
8- M…… Ö……
9- Ö…….D……..
10- Ş……K…….
11- Y…... S……
12- B…… İ…… T…… S……VE T….. LTD.ŞTİ.
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Yükleniciden Konut Alımı
Nedeniyle)
DAVA TARİHİ : …../…./…..
KARAR TARİHİ : …./…./…...
KARARIN YAZILDIĞI TARİH : ..../...../......
Mahkememizde görülmekte bulunan Tapu İptali Ve Tescil (Yükleniciden Konut Alımı Nedeniyle) davasının yapılan açık yargılamasının sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dilekçesinde; müvekkillerinin murisi M……A……..'ten intikal eden K…. İli S…….. İlçesi Y…..Mahallesi ……… Ada 1 Parsel sayılı taşınmazın davalı B……… İnşaat şirketi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalıya tapuda devredildiğini, davalının sözleşmede belirtilen yükümlüklerini yerine getirmediğini, aradan uzun zaman geçmiş olmasına rağmen henüz inşaata dahi başlamadığını, müvekkilleri tarafından dava konusu edilen taşınmaza ilişkin ihtarname keşide edilerek sözleşmenin feshedildiğini, ancak davalı tarafından kendisine avans payı olarak verilen dava konusu taşınmaz üzerine kat irtifakı kurulmak suretiyle taşınmazların üçüncü kişilere kayıt ve tescil edildiğini, dava konusu taşınmazlara ilişkin Konya 1. Asliye Hukuk Mahkemesine açılan tapu iptali ve tescili davasında mahkemece dava açma ön koşulu olan sürenin henüz dolmadığı gerekçesiyle reddedildiğini ve Yargıtay'ca da kararın onandığını, Konya 1. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen karar gerekçesinde taşınmazların avans niteliğinde olduğu belirlemesinin yapıldığını ve avans niteliğinde devri sağlanan tapu kayıtlarında yüklenici ve üçüncü kişilerin hak sahibi olabilmeleri için yüklenicinin edimlerini tam olarak yerine getirmesi gerektiğini, ancak yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğinden dava konusu edilen K….. İli S…… İlçesi Y….. Mahallesi …….. Ada ….Parselde bulunan taşınmazda davalılar adına kayıtlı olan taşınmazların tapularının iptali ile müvekkilleri adına hisseleri oranında tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı M……E….. vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu, müvekkilinin babasına ait başka bir kıymetli arsa karşılığında dava konusu edilen taşınmaz kayıtlarının adına tescil edildiğini kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edildiğini, yüklenici firma tarafından kendilerine başka bir binanın gösterilerek tapu devirlerinin yapıldığını, bu hususta Konya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin ……./……. Esas sayılı dosyası ile dava açıldığını, bu davanın bekletici mesele yapılması gerektiğini, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı M…..A……. vekili cevap dilekçesinde; müvekkili tarafında tapuya güven ilkesi gereğince taşınmazın ………. TL bedel ile satın alındığını, müvekkiline başka bir yerin gösterilerek taşınmaz satışının yapıldığını, müvekkilinin de olayda mağdur olduğunu, davanın reddi ile dava açılmasına sebebiyet vermediğinden yargılama gideri ve vekalet ücretlerinden sorumlu tutulmamasını talep etmiştir.
Davalılar M……A……ve Ö….. I….. vekili cevap dilekçesinde; Konya 1. Asliye Hukuk Mahkemesine açılan ……./……. Esas sayılı dosyasında taraflarının ve konusunun aynı olduğundan nedeniyle kesin hüküm nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, müvekkili M…….A…… tarafından taşınmazın M….. Ç……'dan satın alındığını ve diğer müvekkili Ö…… I…..'a devredildiğini, müvekkili M…… A……adına kayıtlı taşınmaz bulunmadığını, husumet yönünden reddi gerektiğini, müvekkillerinin iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Ş…..K…..duruşmada davanın reddine karar verilmesini talep etmiş diğer davalılar usulünce yapılan tebligata rağmen duruşmaya katılmamışlar davaya yönelik cevap vermemişlerdir.
Mahkememizce taşınmazların tapu kayıtları, birleşik krokileri ve imar planları getirtilmiş, taraf delilleri toplanarak tanık beyanları alınmış, mahallinde keşif yapılarak dava konusu taşınmazların satış ve dava tarihi itibariyle kıymet takdirleri yapılarak bu bedeller üzerinden harç tamamlattırılmıştır.
Duruşmada dinlenen bir takım tanıklar dava konusu edilen taşınmazların satışında kendilerine başka bir yerin gösterildiğini ve tapu devrinin dava konusu edilen taşınmazlar olduğunu kendilerinin de bu şekilde dolandırıldığını beyan etmişler, tanık Ö…. A…..; davalı M…… A….'ın daireyi almasına kendisinin yardımcı olduğunu, kendilerine gösterilen taşınmazın kaba inşaatının bitmiş şekilde olduğunu, söz konusu daireyi …….-…….Bin TL arasında bir rakamla yatırım amaçlı aldığını, tapu devir işleminden sonra çok bir zaman geçmeden davalının eşinin hazır bitmiş bir daire alması yönünde baskı yapılınca taşınmazın Ö…… isimli bir b ayana satıldığını beyan etmiştir.
Tanık C……E….., babasının h……. mahallesinde bir arasının olduğunu, Y…… Ş…… isimli kişi ile başka bir yerde bitmek üzere olan bir binadan 4 adet daire teklifi ile anlaşarak babası adına kayıtıl taşınmazın ortağıdediği E….. Ş…. isimli kişiye yaptıklarını, bu 4 adet daireyi irtifak tapusunu da abisi olan M…. E…… adına aldıklarını, alınan dairede mülkiyet ihtilafı olduğu hususunda bilgisi olmadığını, yapsatcı tarafından 4 adet dairenin irtifak tapusunun abisine devri hususunda gösterdiği daireleri tapuda devretmemesi gibi bir durumla karşılaştıklarını, kendilerine gösterilen dairelerden farklı 4 adet dairenin tapuda devrinin yapıldığını sonradan öğrendiklerini beyan etmiş, tanık A….. Y…..K……'da aynı beyanlarda bulunarak devredilen taşınmazlar ile kendilerine gösterilen taşınmazların farklı taşınmazlar olduğunu, tapu devir işlemlerine hile yapıldığını beyan etmişlerdir.
Mahkememizce yapılan yargılama sonucu davanın kabulüne karar verilmiş karar davalı tarafça istinaf edilmekle Konya Bölge Adliye MAhkemesi 5. Hukuk Dairesi'nin …/…./……. Tarih……./….Esas ……/……z Karar sayılı ilamı ile "Dava; yüklenicinin temerrüdü nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacılar vekili ve bir kısım davalılar vekilinin istinaf dilekçelerinde öne sürülen sebepler ve HMK'nın 355. maddesi uyarınca kamu düzeni gözetilerek re'sen göz önünde bulundurulan sebeplere göre yapılan incelemede yerel mahkeme ilamının bir kısım eksiklikleri içerdiği anlaşılmıştır. Buna göre;
Davacılardan R….. A…… adına yöntemine uygun vekaletname uyarınca davacı açılmasına rağmen dosyaya ve gerekçeli karar başlığına eklenmediği, UYAP sisteminde bilgilerinin yer almadığı,
Dava konusu taşınmazda kat irtifakı sonucu A Blok Zemin 3 Nolu bağımsızı bölüm maliki C…. D……ile ve bu taşınmazı kendisine devreden önceki malik E……M…… davaya dahil edilmediği ve taraf teşkilinin yöntemine uygun olarak sağlanmadığı, nitekim ön şart yokluğu nedeniyle reddedilen ilk davada mezkur davalıların taraf olarak yer almasına rağmen eldeki davada taraf olmadıkları,
Dava dilekçesinde sözleşmenin geriye etkili feshi ile sözleşme gereği davacılara isabet eden bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile davacılar adına tescili talep edilmiş olup arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi talep edildiği takdirde sözleşme uyarınca oluşacak bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptalini istemenin mümkün olmadığı, bu şekilde bir talebin sözleşmeyi ayakta tutmak iradesini taşıyacağı, sözleşme geriye etkili feshedildiği takdirde arsa sahibi sözleşme uyarınca tapu kaydı devretmiş ise bunun geri verilmesini talep edebileceği, davacı arsa sahiplerinin dilekçede hem sözleşmenin geriye etkili feshini talep edip hem de sözleşme uyarınca oluşacak bağımsız bölümlerin bir kısmının mülkiyetini talep etmesi yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde birbirleriyle bağdaşır talepler olmadığı, bu durumda mahkemece HMK'nın 31. maddesi gereği yargılamaya hakim olan ilkelerden ''Davayı aydınlatma ödevi'' gereği davacı vekilinin istek ve iradesi aydınlatılıp, sözleşmenin geriye etkili feshinin istenmesi durumunda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde bulunan ancak davada taraf olmayan tüm tapu maliklerinin hukuki durumu da etkileneceğinden bu kişilerin tespiti ile davada taraf olması sağlanmalı, oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekli olduğu, mahkemece bu durum göz ardı edilerek bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali cihetine gidildiği, (Emsal Yargıtay 23. HD'nin 30/05/2018 tarih, 2016/1832 esas ve 2018/3424 karar sayılı ilamı),
Davada sözleşmenin geriye etkili feshi ve tapu iptali ve tescil istenmiş olup dava konu arsa da herhangi bir inşaat yapılmadığı tespit edilmiş, davalılar davaya karşı koymuş ve sonuçta mahkemece davacının talebinde haklı olduğuna karar verilmiş olmakla dava konusu arsanın dava tarihindeki değeri belirlenerek yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalıların tapudaki payları nispetinde vekâlet ücreti ve diğer yargılama giderlerinden sorumlu tutulması zorunlu olup yüklenici harici davalıların vekalet ücreti diğer yargılama giderlerinden bağışık tutulduğu (Emsal Yargıtay 23 HD'nin …./…/…. tarih, ……/……. esas ve ……/……. karar sayılı ilamı" gerekçeleri ile mahkememiz kararı kaldırılmıştır.
Mahkememizce Konya BAM kararı taraflara usulünce tebliğ edilmiş istinaf kararı doğrultusunda davacı R….. A….. gerekçeli karar başlığına yazılarak Uyap sistemine kaydı yapılmıştır. Bam kararından A Blok Zemin Kat 3 nolu bağımsız bölüm maliklerinin davaya dahil edilmesi gerektiği belirtilmiş ise de söz konusu daire sahibi dava açılmadan önce 3 nolu bağımsız bölümü davacılara devrettiğinden yani bu bağımsız bölüm dava konusu edilmediğinden belirtilen kişiler davaya dahil edilmemiştir.
Davacı taraf dosyaya vermiş olduğu beyanında inşaatın yapılmamasından dolayı geriye etkili fesih talebinde bulunduğunu belirtmiştir. Mahkememizce kat karşılığı arsa satış vaadi ve inşaat sözleşmesi, tapu kayıtları, keşif, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamının değerlendirilmesi neticesinde; davacılar ile davalı arasında akdedilen sözleşme uyarınca yüklenicinin inşaatı her şeyi ile tamamlanmış şekilde anahtar teslimi olarak teslim etmeyi taahhüt ettiği, keşif günü taşınmaz üzerinde inşaatın hiç başlanmadığının görüldüğü, sözleşmeden doğan edimin süresinde ifa edilmemesi sebebiyle davacının davasının kabulüne karar verilmesi kanaatine ulaşılmıştır. Her ne kadar bazı bağımsız bölümler yönünden karar verildiğinden dolayı ileriye etkili fesih kararı verildiği düşünülse de davaya konu edilmeyen diğer bağımsız bölümler dava açılmadan dava dışı kişiler tarafından davacılara devredildiğinden davacı vekili tarafından sadece devredilmeyen bağımsız bölümler yönünden dava açıldığından kalan bağımsız bölümlerin de davacılar adına kaydedilmesi halinde tapunun ilk hale geleceği aşikardır. Yani sözleşmenin geriye etkili feshi yapılarak taşınmazın tamamı davacılar adına tescil edilmiş olacağından aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
DAVACININ DAVASININ KABULÜNE;
- Konya 6. Noterliğinin …./…../…… tarihli, ……. yevmiye nolu resmi senet ile
akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine,
- K….. ili S….. ilçesi Y…. mah. …… ada……parsel sayılı taşınmazda
bulunan;
a)A blok, zemin kat, 2 no'lu bağımsız bölüm,
b)A blok, 1. kat, 5 ve 6 no'lu bağımsız bölümler,
c)A blok, 3. kat, 10, 11 ve 12 no'lu bağımsız bölümler,
d)B blok, 1. kat, 4, 5 ve 6 no'lu bağımsız bölümler,
e)B blok, 2. kat, 7, 8 ve 9 no'lu bağımsız bölümlerinde kayıtlı taşınmazların
davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile Konya 2. Sulh Hukuk
Mahkemesinin ……/……. E. ……/…….. K. Sayılı ilamında belirtilen
hisseler oranında muris M…… A……. mirasçıları adına TAPUYA KAYIT
VE TESCİLİNE
- Alınması gereken ………… TL harçtan peşin alınan ve tamamlanan harın
mahsubu ile ………..TL karar ve ilam harcının tamamının davalı B…… İnş. Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti'den diğer davalılardan tapudaki payları nispetinde alınarak hazineye gelir kaydına,
- Davacılar tarafından harç, tebligat gideri, keşif ve bilirkişi ücreti, posta ve
tebligat gideri olmak üzere yapılan ……….. TL yargılama giderinin tamamının davalı B…….. İnş. Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti'den diğer davalılardan tapudaki payları nispetinde alınarak davacılara verilmesine,
- Davacılar kendilerini vekil ile temsil ettirdiklerinden A.A.Ü.T.ye göre
belirlenen ………. TL vekalet ücretinin tamamının davalı B……..İnş. Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti'den diğer davalılardan tapudaki payları nispetinde alınarak davacılara verilmesine,
Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde istinaf yolu açık olmak üzere karar verildi…./…/……..
