İcra İle Satışın Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Etkisi

T. C.

Y A R G I T A Y

6 .    H U K U K    D A İ R E S İ

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L Â M I

Esas    No                           : ………/………

Karar No                             : …….../………

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ                     : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

TARİHİ                                : …../…./……..

SAYISI                                : ……./……... E., ……../……. K.

DAVACILAR                       : 1- C…… E…..

2- G…... B……

3- H….. B……

4- M….. B……

5- M….. B……

6- Ş….. G…..

vekilleri Avukat Nazmiye Kutluğ Gömceli

DAVALILAR                        : 1- T…… V……. B…….. T…. A…… O…… ve diğer 4

davalı vekili Avukat E…… P…..

DAVA TARİHİ                      : …../…../………..

HÜKÜM/KARAR                  : Kabul-Ret

TEMYİZ EDEN                     : Davacılar vekili

İLK DERECE MAHKEMESİ : Konya 4. Asliye Hukuk Mahkemesi

TARİHİ                                : …./…./…….

SAYISI                                : ……../…….. E., ……../………. K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince  davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı T……. V…… B……. T….. A……. O……. vekili ve davalı M…… B……. vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki  belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilleri ile davalı S……. T…… arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müvekkillerine bir adet daire verilmesinin kararlaştırıldığını, taşınmazın müteahhidin kardeşi R……… T………'a devir ve temlik edildiğini, müteahhitlerin taşınmazı davacılardan habersiz davalı E…….. P…… Ü…… L…. Ş…...'ye devrederek taşınmaz üzerine ipotek tesis edildiğini, davacıların durumdan haberdar olmaları üzerine dairenin davacı M…… B…….'a ipotekle birlikte devredildiğini ancak ipotek şerhinin kaldırılmadığını, daha sonra taşınmazın banka aracılığıyla satışa çıkarıldığını ve ihale yoluyla davalı M…….. B……… tarafından satın alındığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasının dinlenmeyeceğini ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshine, …… numaralı bağımsız bölümün davacılardan M…….. B…….. adına tesciline, mümkün olmazsa daire bedelinin davalı M……. B……. dışındaki diğer davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1-Davalı M……. B……. vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin iyi niyetli olduğunu, kendisinin gayrimenkul alım satımı yaptığını, 10 yıldır bu işle iştigal ettiğini, taşınmazı icrada yapılan ihaleden  satın aldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2-Davalı S……… ve R…….. T………. vekili cevap dilekçesinde özetle; davacılar ile aralarında sözleşme bulunmadığını, sunulan sözleşmede davacılardan sadece üçünün imzasının bulunduğundan sözleşmenin geçersiz olduğunu, davalı R……..’ın taşınmazın bedelini ödeyerek davacılardan hisseyi satın aldığını ve diğer davalı E…… P…… Ü…….. L….. Ş…...'ye sattığını, ipoteğin E……. P……. Ü…… L….. Ş…... aleyhine konulduğunu, sözleşmenin geçerli kabul edilmesi halinde bile yüklenici S………'a devir olmadığından davacıların edimini yerine getirmemiş olduğunu, davalı E……. P…… Ü……. L……. Ş…'nin taşınmazı daha sonra M…….. B………'a devrettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

3-Davalı V……… vekili cevap dilekçesinde özetle; E….. L…. P….. Ü…. L… Ş….’nin kullanmış olduğu krediden dolayı dava konusu taşınmaz üzerine ipotek konulduğunu, taşınmazın icradan satıldığını, davanın bir yıllık hak düşürücü süre içinde açılmadığını, icra takibinden davacı M………'in haberdar edildiğini, tüm işlemlerden bilgi sahibi olduğunu, müvekkili bankanın iyiniyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

4-Davalı E…… P…… Ü…… L….. Ş……. davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacılardan M….., H……. ve M…….'nın …./…./…….. tarihinde arsa sahibi sıfatıyla davalı S……. ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı, diğer davacıların da muvafakatlarının bulunduğu, taşınmaz üzerindeki inşaatın tamamlanmış olduğu göz önüne alındığında davacılar ile yüklenici S……… arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulduğunun kabul edildiği, davalı S…….. ile R……….'ın birlikte yüklenici sıfatıyla çalıştıkları, tapu kayıtları incelendiğinde davacıların hisselerini …./…../….. tarihinde yüklenici R………. devrettikleri, R……….’ın diğer davalı E……. şirketine …./…./…… tarihinde devrettiği ve üzerine davalı V……. B…….. lehine ipotek tesis edildiği, E……. şirketinin de …./…./………'te taşınmazı davacı M……….'e devir ettiği, …./…./…….. tarihinde Konya 9. İcra Dairesinin ……../…….. sayılı takibinde ihale yoluyla diğer davalı M………..'a devredildiği, davacı arsa sahibinin her ne kadar bağımsız bölüm teslim edilmiş olsa dahi üzerinde ipotek tesis edilerek yapılan teslimin sözleşmeye uygun bir teslim niteliğinde olmayacağından sözleşmenin feshi koşullarının oluştuğu, ancak inşaatın tamamlandığı ve bu hususta tarafların uyuşmazlığı bulunmadığı anlaşıldığından geriye etkili feshin (dönme) koşullarının oluşmadığı bu sebeple sözleşmenin ileriye etkili feshi koşulları oluştuğu, davalı yüklenici S………. ve kardeşi R……….'ın ve ondan devir alanların, taşınmaz üzerinde sınırlı ani hak sahibi olan V……….'ın yüklenici tarafından tam bir teslim yapılmadığından tapuya güven ilkesinden TMK 1023 hükmü gereğince faydalanamayacağı gerekçesiyle; davacılar ile davalı S……. T……. arasında akdedilen …./…./……. tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, davalı M………. B……. adına kayıtlı K…… ili K……… ilçesi M…….. Mahallesi ……… ada, ….. parsel …… numaralı bağımsız bölümün mülkiyet tapusunun iptali ile davacı M……. B……….. adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar T…….. V……. B……. T……. A……. O…….. ve M…… B…… vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı T…….. V…….. B…….. T…… A…….. O……… vekili istinaf dilekçesinde özetle; sözleşmenin geçersiz olduğunu, davanın 1 yıllık hak düşürücü süreden sonra açıldığını, davacı M……… B………'ın taşınmazı …./…./……. tarihinde üzerinde mevcut ipotekle beraber satın almış ve bu tarihte taşınmazı üzerindeki ipoteği görmüş olduğunu, ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibinde mevcut …./…./…….. tarih ve …………. yevmiye no.lu ihtarnamenin …./…/…….. tarihli tebliğ şerhi incelendiğinde davacı M……. B………’a ihtarnamenin tebliğ edildiğini, satış işlemleri bittikten ihale kesinleştikten sonra eldeki davanın açılmasının hakkın kötüye kullanılması mahiyetinde olduğunu, müvekkili bankanın iyiniyetli olduğunu, diğer taraftan müvekkili kurumun arsa üzerine ipotek koymamış olduğunu, bir bağımsız bölümün yani bitmiş bir gayrimenkulün üzerine ipotek tesis ettiğini belirterek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

Davalı M…….. B…….. vekili istinaf dilekçesinde özetle; iskan ruhsatı alınmış ve kat mülkiyetine geçilmiş bir dairenin resmi ihale yolu ile müvekkiline satılmış olduğunu, müvekkilinin iyiniyetli olduğundan davacılara karşı sorumlu bulunmadığını belirterek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenici S………… ve üzerine arsa payı devredilen R…….. T…….., arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini inkar etmişseler de, ilk derece mahkemesi kararını istinaf etmediklerinden, sözleşme ilişkisini kabul etmiş sayıldıkları, davalı E……. P…… Ü……. L…. Ş…..'nin de yüklenici S……… T…….'dan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini devraldığı, arsa maliklerinin de devre muvafakat ettikleri, davalı E……. P……. Ü……. L….. Ş…..'nin yapıyı tamamladığı, davacıya ait olması gereken dava konusu …… no.lu bağımsız bölüm üzerine davalı V………. lehine davalı E…… P……. Ü…… L….. Ş…….'nin borcundan dolayı ipotek konulduğu, bağımsız bölümün daha sonra davacı arsa sahibi M……….tarafından üzerindeki ipotekle birlikte çekincesiz olarak devralındığı, taşınmazın da ipotek borcundan dolayı cebir icrayla satılıp diğer davalı M……… adına tescil edildiği, davacı arsa sahiplerinden M……….’in, sözleşme kapsamında kendisine verilecek bağımsız bölümü üzerindeki ipotekle birlikte devraldığına, cebri icra aşamasında dahi taşınmazın satışına engel olacak hiçbir itirazda bulunmamasına göre ipotek alacaklısı davalı V……….. ile taşınmazı cebri icra neticesinde kazanan davalı M………'un iyiniyetinin korunması gerektiği, nitekim, davacı arsa sahibinin kendi mülkiyetinde bulunan taşınmazın cebri icra yoluyla satış işlemlerine karşı çıkmayıp daha sonra bu şekilde dava açması hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu, bu davalıların kötüniyetli olduğunun ispat edilemediği, davalı yüklenici E……. P……. Ü……… L…….. Ş……... bakımından ise, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası kapsamında devrettiği …… no.lu bağımsız bölüm şirketin kendi borcu nedeniyle satıldığından, sözleşmeden kaynaklı borcunu hala ifa etmemiş sayıldığı, davacı arsa sahiplerinin müspet zararı olan taşınmazın ………… TL olan rayiç değerini, davalı yüklenici E…….. P…… Ü……. L…... Ş….'den isteyebileceği gerekçesiyle, davalı V……….. vekilinin ve davalı M…….. B…….. vekilinin istinaf başvurularının kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davacıların tapu iptali tescil talebinin reddine, davalı E…….. P……. Ü……. L….. Ş…...'ye yönelik terditli davanın kabulüne, …………….. TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacı M……… B………'a verilmesine, diğer davalılar yönünden açılan davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; müvekkillerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı E…… P……. Ü…….. L….. Ş…...'ne devrine muvafakat etmediklerini, zaten sözleşmede devir yasağı bulunduğunu, taşınmazın müvekkili adına tescil edilmesinin devre muvafakat olarak değerlendirilemeyeceğini, üzerinde ipotek şerhi bulunarak yapılan teslimin, sözleşmeye ve usule uygunluğundan bahsedilemeyeceğini, taşınmaz müvekkillere tamamlanmış, her türlü şerhlerden ari ve oturulabilir vaziyette teslim edilmek zorunda olduğunu, yüklenicinin ancak o zaman taşınmaz üzerindeki hakka sahip olacağını, bu hususa ilişkin iyiniyet iddiası dinleyemeyeceği gibi taşınmazın cebri icra yolu ile satılmış olmasının da önemi olmadığını, zira İpotek sahibi V…….. A….Ş…..’nin hiç bir zaman gerçek bir ipotek hakkına sahip olmadığını, TMK’nın 3. maddesi gereğince iyiniyet asıl olup, müvekkillerin kötüniyetli olduklarını gösterir bir eylemlerinin mevut olmadığını belirterek, temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan fesih, tapu iptal ve tescil, mümkün değilse tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369, 370 ve 371. maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri.

3. Değerlendirme

1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Davacı vekilince karar temyiz edilmiş ise de; istinaf mahkemesince yukarıda belirtilen değerlendirmeler usul ve yasaya uygun olduğundan ve davacı arsa sahibi M……. B………’ın sözleşme kapsamında kendisine verilecek bağımsız bölümü üzerindeki ipotekle birlikte devralıp, itirazda bulunmamasına göre davalı V……… ve davalı M……. B……..’nin iyiniyetinin korunması gerektiğinden davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

3.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca  ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden ilgililerden alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

…../…../…….. tarihinde oy birliğiyle karar verildi.