Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Sorumluluğu

T.C.

ANKARA

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

31. HUKUK DAİRESİ

(İnceleme Aşamasında / Duruşmasız)

(HMK. 353/1-b-1 Maddesi Uyarınca

Başvurunun Esastan Reddine)

ESAS NO                            : ……/…….

KARAR NO                         : ……/…….

T Ü R K  M İ L L E T İ  A D I N A

İ S T İ N A F K A R A R I

BAŞKAN                             : M……. F…….. 

ÜYE                                    : A…. B……. 

ÜYE                                    : M…….. A…… 

KATİP                                 : Y…….. T…….. 

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ                       : KONYA 5. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

TARİHİ                                : …./…../……

NUMARASI                         : ……/…….. Esas -  ………/……… Karar

DAVACI-KARŞI DAVALI     : A……. M…. O…. Y… İ…. ve T….. S... ve T... L... Ş….

ADRES                                : Y… M…. S…. C…. R…. İ… M…..Kat:…/…S…/ K…….

VEKİLLERİ                          : 1- Av. A……. K……

ADRES                                : F……. M…. U….. S…... K…… İ…. M…… No:…./…..

S……./ K……

2- Av. A………. İ……

ADRES                                : F…… M….. İ….. S…. Y….  …. İ…… No:…./…..  

S……/ K……..

TEMLİK EDEN                     : A…… Ş……

ADRES                                : M….. ç…… M…. ….. S…..No:…../…..E……/ İ……

DAVALILAR-KARŞI DAVACILAR  :

1- F…….. Y……..

ADRES                                : P……… M…... B…… C…. No:…../…..S……/ K…….

2- H…….. Y………

ADRES                                : S………. C…... B…… S……. M…... Y…… A….

No:…/….. K……../K…….

DAVALI-KARŞI DAVACI

HASAN YAĞCILAR MİRASÇILARI          :

1- M……… Y……..

2- A…… N…… Y…….

3- H……… A……..    

VEKİLLERİ                          : Av. Ali ÖZGÖKÇEN, Kürden Mah. Meram Yeni Yol

Cad. No:254 Meram/ KONYA

DAHİLİ DAVACI-KARŞI DAVALI   :

4- A……… Ş…….

ADRES                                : M…… ç…… M…. …….S…... No:…./… E……./ İ……..

DAVANIN KONUSU             : Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine

Dayalı Alacak

KARAR TARİHİ                   : …/…./……….

KARAR YAZIM TARİHİ        : …./…../……

Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı alacak istemine ilişkin davada mahkemece asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne dair verilen karara karşı süresi içinde davacı - karşı davalı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan inceleme neticesinde;

İDDİA                                  :

Davacılar karşı davalılar vekili, müvekkili olduğu şirket ile davalılar arasında Y….. M…… S……. Ö……. C……. bulunan arsa üzerinde inşaat karşılığında işyeri yapım sözleşmesi akdedildiğini, davacının sözleşme gereğince işyerlerini tamamlayıp  iskan izinlerini aldığını ve işyerlerini  teslime hazır hale getirdiğini, müvekkilinin  davalılardan işyerlerini  teslim almalarını,  talep ettiğini, davalıların işyerlerini teslim almaktan imtina ettiklerini, Konya 2. Asliye hukuk Mahkemesinin ……../……… D.İş dosyası ile tespit yaptırdıklarını, işyerlerinin güvenlikçinin ayrılmasından sonra sahipsiz ve korumasız görünmesi nedeniyle kimliği belirsiz kişiler tarafından sürekli  zarar verildiğini , bu nedenle  müvekkili tarafından toplamda ……….. - ……….. TL arasında yeniden onarım masrafının yapıldığını fazlaya ilişkin talep ve dava haklarının saklı kalması kaydıyla sözleşme gereğince, söz konusu taşınmaz üzerinde yapılmış olan işyerlerinin inşaat bedelinin  dava tarihinden itibaren işleyecek olan reeskont faiziyle birlikte davacıya ödenmesine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA                                    :

Davalılar karşı davacılar vekili;  taraflar arasında akdedilen …/…/…….. tarihli sözleşmede müteahhit sıfatı ile davacının dışında A…… Ş…… adlı kişinin de imzasının bulunduğunu, bu hali ile taraflar arasında HMK'nun 59. maddesi gereğince mecburi dava arkadaşlığı söz konusu olduğunu, bu nedenle davanın aktif husumet yokluğu nedeni ile reddinin gerektiğini, taraflar arasında düzenlenen sözleşme gereğince davalı-karşı davacı tarafından gerekli edimlerin yerine getirilmediğini ve buna istinaden müvekkilleri taarfından Konya 2. Noterliğinin …./…./……. tarih ve ……….. yevmiye nolu ihtarname gönderildiğini, davalı-karşı davacının bağımsız bölümlerden bir tanesinin düğün salonu olarak nitelendirilmesine rağmen burasi ile ilgili işletme ruhsatının alınamadığını ve nedeninin ise işletme ruhsatı için gerekli eksikliklerin karşı tarafça ihmal edilmesi olduğunu, sözleşme gereğince şartları sözleşmede belirtilen imalatın en geç …./…./……. tarihine kadar tamamlanması gerektiğinin belirtildiğini ancak inşaatın  henüz tamamlanmadığını, savunarak, davacı tarafça ikame edilen davanın reddine,  fazlaya ilişkin tüm talep ve dava haklarının saklı kalması kaydıyla, taraflar arasında akdedilen …./…./…….. tarihli inşaat yapım sözleşmesi gereğince yapılması gereken işlerden kaynaklanan eksik işler bedeli ile yapılan imalatın amacına uygun hale getirilmesi gereken masraflar için …………. TL ile süresi içerisinde sözleşme şartlarına uygun teslim edilmeyen dükkanlar nedeni ile ………….. TL gecikme cezası olmak üzere toplam …………. TL'nin karşı dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile hisseleri oranında müvekkillerine verilmesine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini talep, dava ve beyan etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ        :

Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre;

Yapılan yargılama sonucunda mahkememizin …./…./…….. tarih ……./…….. esas ………/…….. karar sayılı ilamı ile asıl davanın kısmen kabulü ile birleşen davanın kabulüne dair verilen kararın istinaf edilmesi üzerine mahkememiz ilamı Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi'nin …./…./…….. tarih ……../……… esas ………/……. karar sayılı kararı ile kaldırılmakla dava mahkememizin yukarıda sırası yazılı esasına kaydedilmiştir.

İstinaf Mahkemesi kaldırma ilamında;'' 1- Taraflar arasında imzalanan …../…./…….. tarihli dükkan karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin sözleşme konusu ve yapılacak iş başlıklı maddesine göre  yeni yükleniciler projeye uygun olmayan daha önceki yapıyı tadilat projesi yaparak, bütün eksiklerini de gidererek …../…../…… tarihine kadar iskana hazır hale getirecektir. Bütün bu eksiklerin giderilmesi karşısında müteahhitlere aşağıdan iki dükkan, yukarıdan üç dükkan verilecektir. Davacı yüklenici sözleşmeye uygun olarak imalatları yaptığını, binanın yapı kullanma izin belgesini de aldığını,  iskan alındıktan sonra davalı arsa sahiplerinin binayı korumadığı için binada hırsızlıklar olduğunu iddia ederek, söz konusu …… adet dükkanın bedelini talep etmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde kural olarak, yüklenicinin iş bedeli  sözleşmede belirlenen bağımsız bölümlerin yükleniciye devredilmesi suretiyle ödenir. Taraflar arasındaki sözleşmede de davacı yüklenicinin iş bedelinin ……. adet dükkanının davacıya devredilmesi suretiyle ödeneceği düzenlemesine yer verilmiştir. Davacı yüklenici binanın yapı kullanma izin belgesini aldıktan sonra davalı arsa sahiplerinin binayı korumamaları nedeniyle dükkanların devrini değil, bunların bedelini istemektedir. Yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra, sözleşme gereği davacıya verilmesi gereken dükkanların muhafazası yükümlülüğü, davalı arsa sahiplerine yüklenemez.Bu nedenle söz konusu dükkanların bedeline hükmedilmesi hukuken mümkün değildir. Mahkemece bu durum gözetilmeksizin asıl davada yüklenici lehine …. adet dükkanın bedeline hükmedilmesi isabetli olmamıştır.

2- Davalı arsa sahiplerinin karşı davadaki eksik ve ayıplı işler bedeli ve gecikme cezası  talebine yönelik istinaf itirazları incelendiğinde;taraflar arasında imzalanan sözleşmede, inşaatın …./…./……… tarihinde bitirilerek iskana hazır hale getirilmesi gerektiği, belirlenen süre içinde arsa sahiplerine teslimatın yapılmaması durumunda, müteahhitlerin yaptıkları masraftan dolayı hiç bir bedel almaksızın binayı arsa sahiplerine bırakacağı, arsa sahiplerinin sözleşmeyi tek taraflı fesih hakkına sahip olduğu düzenlemesine yer verilmiştir.Sözleşmede binanın …./…./………. tarihinde bitirilmesi gerektiği belirtilmiş, ancak gecikme halinde gecikme tazminatı veya gecikme cezasına yönelik bir hüküm konulmamıştır. Dosya arasındaki belgelere göre yapı kullanma izin belgesinin …./…./…….. tarihinde alındığı anlaşılmaktadır. Sözleşmede binanın bitirilmesi gereken tarih açık ve kesin olarak belirlendiği için, karşı davalı arsa sahiplerinin …/…./……… tarihi ile …./…./……… tarihleri arası dönem için rayiç kira bedeli üzerinden gecikme tazminatı talep etmeleri mümkündür. Mahkemece bu hususun dikkate alınarak hüküm kurulması gereklidir. Karşı davacı arsa sahipleri  dava dilekçelerinde ………….. TL eksik işler bedeli talep ettiklerini bildirmiş, …../…./……… tarihli ıslah dilekçesi ile gecikme tazminatı yönünden taleplerini artırmış,eksik işler bedeli talebinden feragat ettiklerini bildirmemiştir.Bu nedenle mahkemenin karşı davacıların eksik işler bedelinden vazgeçtikleri yönündeki gerekçesi yerinde değildir. Mahkemece bu taleple ilgili olarak binanın …./…./……. tarihinde iskanının alındığı, davacı yüklenicinin bu hususu arsa sahiplerine bildirdiği, arsa sahiplerinin Konya 2. Noterliği'nin …./…./……. tarihli  ve ……….. yevmiye numaralı ihtarnamelerinde binadaki eksiklerden bahsederek kendilerine isabet eden bağımsız bölümleri teslim almaktan kaçındıkları anlaşıldığından, iskan tarihinden sonra meydana gelen hırsızlık olaylarından kaynaklanan zararların yükleniciye yükletilmesinin hakkaniyete uygun olmayacağı nazara alınarak, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih itibariyle,  karşı davacı arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerdeki  ve ortak alanlardan arsa sahiplerinin paylarına isabet eden kısımlardaki eksik ve ayıplı işler bedeli  serbest piyasa rayiçlerine göre  belirlenerek, karşı davacıların talep miktarı da gözetilerek, sonucuna göre  bu istem hakkında hüküm kurulmalıdır.'' denilmek sureti ile mahkememiz kararının kaldırıldığı anlaşılmıştır.

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi'nin …./…./…… tarih ………/…….. esas ………/……. karar sayılı kaldırma ilamı doğrultusunda dosyamız bilirkişi heyetine sevk edilmiş ve aldırılan …./…../……. tarihli bilirkişi raporunda, Yapı Kullanma İzin Belgesinin …./…./……. tarihinde alındığı, iskân ruhsatı alındığı tarih itibariyle mahkemece yaptırılan bir tespit bulunmadığı, dava konusu taşınmazın korunmaya alınmadığı bu nedenle dava konusu taşınmazda taşıyıcı sistem hariç olmak üzere sökülebilecek tüm malzemelerin çalınma ve sökülme nedeniyle eksik işlerin oluşabileceği, iş sahibinin …../…./…….. tarihinde iskân ruhsatını almış ise de iş sahibini ihtar ile temerrüde düşürmüş ve teslime davet etmiş olmadığını ayrıca davalılar - karşı davacıların talep edebileceği kira bedeli toplamının ………….. TL olduğu, eksik imalat bedeli yönünden aldırılan …./…../……… tarihli raporda ise davalılar - karşı davacıların talep edebilecekleri eksik imalat bedeli toplamının …………. TL olduğu bildirilmiş ve davalılar - karşı davacılarca dava değeri rapor doğrultusunda ıslah edilmiştir.

Asıl dava yönünden yapılan yargılamada;İstinaf kaldırma ilamında,davacı tarafından asıl dosyada sözleşme gereğince iş bedeli olarak kararlaştırılan …… adet dükkanın bedelinin talep edildiği ancak yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra, sözleşme gereği davacıya verilmesi gereken dükkanların muhafazası yükümlülüğü, davalı arsa sahiplerine yüklenemeyeceği,bu nedenle söz konusu dükkanların bedeline hükmedilmesinin hukuken mümkün olmadığı belirtilmiştir.Her ne kadar davacı tarafça kaldırma kararı sonrası ıslah dilekçesi sunularak talebin sözleşme bedeli olarak değiştirilerek yeni bir talepte bulunulmuş ise de HMK.nın 177/2.maddesindeki düzenleme gereğince kaldırma kararı sonrasında asıl dosyada tahkikata ilişkin herhangi bir işlem yapılmadığı" gerekçesi ile, davanın reddine karar verilmiştir.

Karşı dava yönünden yapılan yargılamada;İstinaf mahkemesi kaldırma ilamı gereğince alınan …../…./…….. tarihli ek bilirkişi raporunda davacı F…… Y…….. hissesine düşen  eksik iş bedeli tutarının ………….. TL, H…….. Y……… hissesine düşen tutarın ……………. TL, H……… Y………. hissesine düşen turarın …………. TL olarak tespit ve rapor edildiği,her ne kadar kaldırma kararı öncesinde karşı davacılar tarafından ıslah dilekçesi sunulmuş ise de kaldırma kararı sonrasında yapılan tahkikatta alınan bilirkişi raporuna göre bedel artırım dilekçesi sunulabileceği,bedel artırım dilekçesinin ıslah yerine geçmeyeceği" gerekçesi ile, karşı davanın kabulüne karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ                   :                                           

Davacı - karşı davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde; dosyanın istinaf bozma kararından sonra bilirkişiye gönderildiğini, yeniden rapor alındığının ancak, ilk derece mahkemesince dosyada esasa ilişkin bir işlem yapılmadığını, müvekkilinin edimlerini tam ve gereği gibi yerine getirdiğini, sözleşmede belirtilen iskana hazır hale getirildiğini, yapı kullanma izin belgesinin de alındığını, davacı - karşı davalıların kötü niyetli olarak ifadan  kaçındıklarını, yerel mahkemece eksik inceleme ve denetleme neticesinde verilen kararın hatalı olduğunu ileri sürerek, yerel mahkemenin kararının istinaf incelemesi yapılarak kaldırılmasını ve asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE    :

Asıl ve birleşen dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı alacak istemine ilişkindir. Asıl dosya davacısı sözleşme devralan yüklenici, asıl dosya davalıları arsa sahipleridir. Mahkemece asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne karar verilmiş olup, hüküm davacı - karşı davalı vekilince istinaf edilmiştir.

İnceleme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.

Dosya kapsamı, mevcut delil durumu ve özellikle davalı tarafın  ileri sürdüğü istinaf sebepleri dikkate alındığında, mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla, davacı - karşı davalı vekilinin istinaf başvurusunun esas yönünden reddine dair hüküm kurmak gerekmiştir.

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Davacı - karşı davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,

2-Davacı - karşı davalı tarafından asıl dava yönünden peşin yatırılan …………. TL istinaf karar harcından, alınması gereken ……….. TL'nin mahsubu ile, bakiye ……… TL'nin talep halinde ve karar kesinleştiğinde kendisine iadesine,

3-Davacı - karşı davalı taraftan karşı dava yönünden alınması gereken …………. TL istinaf karar harcından, peşin alınan …………. TL harcın mahsubu ile bakiye ………… TL harcın davacı - karşı davalıdan tahsili ile hazine'ye irat kaydına,

4-İstinaf başvurusu nedeniyle davacı - karşı davalı tarafından yapılan yargılama giderlerinin ve istinaf kanun yoluna başvurma harcının kendisi üzerinde bırakılmasına,

5-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından davalı - karşı davacı yararına vekalet ücreti taktirine yer olmadığına,

Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda 6100 Sayılı HMK'nın 361. maddesi gereğince kararın taraflara tebliği tarihinden itibaren 2 hafta içinde Yargıtay'da TEMYİZ yolu açık olmak üzere …./…./……. tarihinde oybirliği ile karar verildi.